Estudio matemático comparativo: Comprar vs Alquilar vivienda

Estudio matemático comparativo:
Comprar vs Alquilar vivienda.
Fuente: Grupo "Hasta los huevos del Euribor - Facebook" por Espartaco Vellisco.

Aunque es difícil detallar las operaciones de este cálculo...intentaré ser lo más claro y didacta que pueda.

Premisas compra vivienda:
.- Cuota de la compra de vivienda 1.000€/mes
.- interés anual i: 5% (que mantendremos fijo durante todo el préstamo hipotecario)
.- Hipoteca por 30 años. (360 cuotas mensuales)

Calculamos el tipo de interés mensual: i12=0,0040741 mensual.
a) calculamos lo que nos costaría esa inversión al inicio del préstamo (actualizando capitales):
An¬i=188.660,21€ (por tanto con esa cuota nos indica que la casa que nos podemos comprar debe tener un coste máximo de ese importe.)
b) cantidad de dinero abonado: 1000x360=360.000€
c) calculamos el importe al finalizar la hipoteca. (valor supuesto obtenido al capitalizar los capitales)
Sn¬i= 815.371,62€ este es el valor que tendrían nuestras aportaciones, si las hubiesemos metido en el banco a ese mismo tipo de interés.... es un valor teórico..pero que indica muchas cosas, esto es.... este importe es lo que tendrías en el banco si metiese todos los meses 1000€, mas sus intereses correspondientes.

Aquí está la gracia. Si dentro de 30 años vendemos por debajo de C, estamos perdiendo dinero, porque hubiesemos obtenido más metiéndolo en el banco. Mucha gente cree que lo que se ha gastado son 360.000€, pero realmente no es así...porque el banco le hubiese dado 815.000.
Al terminar esos 30 años de hipoteca, ya no tengo más desembolsos (salvo contribución, ibi, el pago de la basura y mantenimiento.... gastos "menores")

Premisas alquiler de vivienda:
.- alquilamos la misma vivienda por 700€ (evidentemente más barato alquilar que la cuota de la hipoteca)
.- i=5% (estable todo el periodo)
.- ipc= 3% (estable todo el periodo)
.- el periodo del alquiler es toda tu vida, no solo 30 años de hipoteca...
.- inicio del alquiler: los 30 años
.- esperanza de vida 80 años.
.- 50 años alquilando vivienda.

primero calculamos la cuota anual de alquiler (12 meses que pago lo mismo)
¨S n¬i=8.625,80€/año.
cada año nos suben un 3% el precio por la subida del ipc. así pues calculamos ese incremento a lo largo del periodo de alquiler.
A´(c,q)n¬i=A, (8625,80; 1,03)50¬0,05=266.411,10€
conclusión inicial aparente: pagamos más por alquiler que por comprar al final del periodo....
(188.000 vs 266.000 aprox)
Pero para estar en igualdad de condiciones....la diferencia entre los 1000€ de comprar y los 700€ de alquilar...como buen economista...los invertiré, así compararé lo obtenido. (en lugar de pensar que me lo gastaré en gambas o copas, que sería lo habitual)
¨Sn¬i=114.176,22€ me generaría metiendo los 300€ mensuales en el banco.
Si a los 266.411,10€ de gasto en alquiler, le resto los 114.176,22€ que me ahorro frente a comprar....el resultado es 152.234,88€
Un importe menor al de comprar.
conclusión aparente...alquilar sale más barato que comprar.

Otros temas a tener en cuenta:
PROS:
.- al finalizar la compra de tu casa...ésta tiene un valor patrimonial importante...(por tanto se decanta el cálculo hacia la compra.)
.- en el proceso puedes vender, cambiar o lo que sea con tu bien de inversión.
.- te otorga el poder de endeudamiento futuro, al haber amortizado parte del préstamo..puedes volver a rehipotecar, incluso el posible aumento de valor que haya tenido con el paso del tiempo.
.- desgravación fiscal (excepto las que se hagan a partir del 2011 si aprueban la nueva ley).

CONTRAS:
.- comprar frente a alquilar limita tu movilidad geográfica bastante.
.- libertad absoluta al cambio de vivienda.
.- olvidarse totalmente de mantenimiento, conservación, pagos incómodos a la propiedad, basuras ibi y demás gravámenes.
.- coste de oportunidad brutal. si inviertes en compra de vivienda limitas tu inversión a una casa..frente a otras oportunidades financieras mucho más interesantes y rentables. (para esto hay que saber)

Otras reflexiones:
La compra de vivienda se ha tomado en los últimos tiempos como una "inversión"...desvirtuando así el uso de este bien..que es "un techo bajo el que habitar". Éste hecho ha distorsionado precios..ya que cualquiera entendía que podía pagar más por una cosa, de lo que realmente vale...porque con el tiempo habrá aumentado de valor y habré ganado dinero.....generando la burbuja inmobiliaria actual.

La gente que hipoteca 30 años de su vida, atado a un gasto fijo....se obliga a una dinámica de vida supeditada al pago de sus deudas....estar toda la vida corriendo la "carrera de la rata" (que llaman algunos. necesito aumentar mis ingresos para poder pagar las deudas.....y al aumentar, aumentan mis gastos..por lo que necesito seguir aumentando mis ingresos. ingresar más dinero no implica vivir mejor...implica vivir mas endeudado obtener más capacidad de endeudamiento

CONCLUSIÓN:
que cada uno saque la suya... yo la tengo clara.